Една година след като регионалните банки се сринаха и изгоряха поради комбинацията от падащи цени на облигациите, съчетани със срив на заемите за търговски недвижими имоти, страховете за текущото състояние на търговските недвижими имоти (CRE), където повечето офиси все още приемат наематели в най-добрия случай 3 до 4 дни в седмицата, изглеждат отдавна забравени. От ZeroHedge питат това разумно ли е?
Ипотеки за $929 милиарда през 2024
За един отговор се обърнахме към последния доклад на REIT/CRE експерта на Goldman Чанди Лутра, който публикува визуална оценка на състоянието на търговските недвижими имоти през 2024 г. по отношение на падежи на заеми, имоти и групи кредитори. Тя споделя няколко ключови извода:
- Има ~$4,7 трилиона непогасени търговски/многофамилни ипотеки, според Проучването на търговските недвижими имоти на Асоциацията на ипотечните банкери за 2023 г. за обемите на падежа на заемите.
- По-конкретно през 2024 г. се очаква падежът на ипотеки за търговски недвижими имоти на стойност $929 милиарда, ~20% от ~4,7 трилиона $ общи неизплатени търговски ипотеки.
- По отношение на типа имот, многофамилните и офисите представляват съответно ~27% и ~22% от търговските ипотечни кредити, които падежират през 2024 г.
- По отношение на типа кредитор, банките държат ~47% от дълга с падеж през 2024 г., следвани от CMBS с ~25%.
Струва си да се отбележи, че падежите на търговските ипотеки през 2024 г. се повишават от удълженията през 2023 г. Както е показано на следващата графика, сред заемите за търговски недвижими имоти, планирани да падежират през 2023 г., ~$610 милиарда са били рефинансирани, като ~$300 милиарда са били прехвърлени за 2024 г., а останалите за следващи години.
В резултат на това общият обем на заеми за търговски недвижими имоти, които трябва да бъдат рефинансирани се очаква да бъде ~$929 милиарда през 2024 г.
Няма фундаментално подобрение
Разбира се, това не свършва дотук и тъй като няма фундаментално подобрение, изглежда много вероятно е, че обемите, които ще бъдат отложени през 2024 година за следващи години също ще бъдат високи.
Въпреки това, тъй като се очаква лихвените проценти да се понижат (вече не изглежда толкова сигурно), търсенето на рефинансиране през 2024 г. може да изпревари това през 2023 г. според анализатора на Goldman (лихвените проценти все още са много, много по-високи, отколкото бяха, когато повечето от заемите бяха отпуснати преди няколко години). Все пак, вече не изглежда толкова сигурно, че лихвените проценти ще паднат.
В същото време за заеми, които вече са били удължавани в миналото е вероятно бъдещите удължавания да бъдат по-трудни.
Сред заемите, обезпечени с офис имоти като цяло, ~25% се очаква да станат изискуеми през 2024 г. По отношение на типа кредитор, банките (предимно малки, регионални банки) държат ~38% от общия неизплатен кредит за търговски недвижими имоти през всички години, следвани от спонсорираните от правителството предприятия (GSE) с 20%.
Разглеждайки различни показатели за дълга, коефициентът на покритие на дълга за търговски недвижими имоти (комбинирани за офиси, промишлени и търговски обекти) се проследява на 1,52 през декември, под историческата средна стойност от 1,69; доходността на дълга за търговски недвижими имоти се движи доста над историческата средна стойност от ~11% през последните тримесечия, докато апартаментите се държат сравнително добре.
Заключение за пазарът на търговски недвижими имоти в САЩ
Анализаторът на Goldman заключва, че пазарът на търговски недвижими имоти в САЩ остава заглушен, основно воден от повишени лихвени проценти, ограничени източници на капитал и ценова разлика между купувачи и продавачи.
Януарските транзакции за спаднали с 11% на годишна база, водени от по-лесните сравнения с януари 2023, когато спадът бе 55%. Това далеч не е добра новина за регионалните банки.
Все пак, трябва да отбележим, че след като не виждаме рецесия в американската икономика към момента цените не бизнес имотите отбелязват леко възстановяване, както е видно от графиката на Торстен Слок.
