„Вашият дом е вашата крепост“ с този цитат започва статията на Чарли Билело от Creative Planning, която ще разгледаме в следващите редове, тъй като е много показателна затова как трябва да мислим за повишаването на цените на жилищата и може ли да разбием някои митове свързани с тази много емоционална за много хора тема.
За да отговори на поставените въпроси г-н Билело използва данни за жилищния пазар в САЩ, което е напълно нормално, тъй като за тази държава разполагаме с едни от най-подробните данни. Използваните числа са за повече от век – от 1891 година, следователно са достатъчно дългосрочни, за да различим някои явни тенденции.
Спокойно може да се твърди, че дългосрочните тенденции и поведението на различните жилищни пазари по света са много сходни, макар и всеки пазар наистина да има своите регионални специфики.
Жилището и богатството
Ако сте като повечето американци, германци, българи и тн жилището е и най-големият компонент на нетното Ви богатство.
От графиката ясно се вижда, че стойността на дома на средния американец е съществена част от богатството му независимо на каква възраст е той. При по-младите жилището е по-малка част, докато процентът започва да нараства сериозно при възрастните като достига цели 75%.
Данните ще са сходни и при много други народи като при тези с по-нисък стандарт на живот този процент обикновено е по-висок.
Следователно, тъй като знаем, че близо 85% от българите живеят в собствено жилище, а БВП на глава от населението в България е доста по-нисък от този в САЩ, то може да направим обосновано предположение, че за средния българин имотът представлява по-голяма част от богатството му, отколкото на средния американец.
Затова, съвсем, естествено, вие бихте искали да виждате, че стойността на вашия дом се увеличава с течение на времето. Но с колко? Какво е разумно да очаквате?
Цените на имотите и инфлацията
След 1891 година цените на имотите с САЩ се увеличават средно с 3,4% преди инфлацията (номинално) и 0.5% след инфлацията (реално).
От таблицата ясно се вижда, че:
- Цените на имотите не са повишават в номинално изражение в 30 от последните 132 години, което е ~23% от случаите.
- Цените на имотите в реално изражение не се повишават в 64 години от споменатите 132, което е почти половината от изследвания период (~48%).
Ако погледнем цените на жилищата по десетилетия ще видим, че през предходните две десетилетия имаме най-високата реална възвръщаемост от десетилетието на втората световна война, а десетилетието което започна през 2020 година засега показва нереален скок на цените.
Това показва, че тенденциите от последните десетилетия са по-скоро нетрадиционни, отколкото някакъв стандарт, към който е добре да се придържаме.
Сега, ако разгледаме графиката на цените на жилищата и тази на инфлацията ще видим, че двете се движат заедно през повечето време. Рядко можем да видим цените на жилищата да превъзхождат или да изостават сериозно от инфлацията за дълги периоди от време.
Всъщност, преди 2000 година никога не сме виждали цените на жилищата в САЩ да изпреварват инфлацията с повече от 33% на кумулативна база или да изостават с повече от 37%. Така може да формираме ясно изразен диапазон на цените на жилищата около инфлацията
В резултат, малцина смятат основното си жилище за „инвестиция“ по подобен начин на акциите, облигациите или търговските недвижими имоти например.
Жилищен балон – епизод 1
Но по време на жилищния балон от началото до средата на 2000-те години, когато цените на жилищата надвишиха нивото на инфлация в САЩ с безпрецедентен марж (99% до края на 2005 година), много хора започнаха да си мислят, че жилищата не само са инвестиция, но дори са най-добрата инвестиция, тъй като витаеше мита, че цените им никога не падат.
И лесно можете да познаете какво се случи след това. Цените на жилищата в САЩ паднаха 5 поредни години (всяка година от 2007 до 2011) и загубиха 26% в номинално изражение и 35% след корекция спрямо инфлацията.
И така съотношението на цените на недвижимите имоти спрямо инфлацията се върна на нива, по-близки до обичайните, но все пак много близо до най-високите стойности спрямо историческите нива (+30%) т.е. можем да кажем, че балона не успя да се спука напълно.
Така, на фона на таблицата по-горе и развитието по време на жилищния балон в началото на хилядолетието можем да кажем, че митът, че цените на жилищата се движат само нагоре е разбит.
Само намесите на централна банка (ФЕД) и правителството успяха да спрат разпродажбата. Федералният резерв свали лихвите до безпрецедентни нива от 0,00-0,25% и за първи път в историята започна програмите за изкупуване на активи наречени количествени улеснения.
Все пак трябваше да продължи да се поддържа т.нар. „Ефект на богатството“, при който хората са склонни да храчат повече, когато цената на техните активи се покачва. А в началото на статията вече видяхме, че жилището представлява голяма част от нетното богатство на повечето хора.
Жилищен балон епизод 2
ФЕД държа лихвите близо до нулевите нива 7 години до декември 2015 година и дори тогава повишението бе много леко и временно.
В същото време централните банкери на САЩ направиха няколко рунда от количествени улеснения като купуваха държавни облигации и ипотечни ценни книжа за трилиони долари, с което стимулираха цените на недвижимите имоти.
Правителството на САЩ не остана по-назад и започна програми за стимулиране като данъчен кредит за купувач на жилище, за да окуражат хората да купуват жилища, с което търсенето нарасна сериозно.
Научете повече в статията:
И разбира се, през 2020 и 2021, три различни кръга от стимули буквално напълниха джобовете на хората с пари. Това изстреля допълнително цените на жилищата нагоре.
Така, се стигна до вторият жилищен балон или по-скоро втората фаза на балона от средата на 2000-те години. В тази фаза балонът успя да се надуе още повече, отколкото през първата.
Подхранвани от споменатите политики на ФЕД и правителствените стимули, цените на жилищата се удвоиха през 10-годишния период от 2012 до 2021 година, достигайки нов рекорд от 117% над кумулативната инфлация.
Приземяването
Дойде 2022 година и ситуацията започна да се променя. ФЕД стартира цикъл по повишение на лихвите от най-ниските нива в историята, спря да купува облигации и ипотечни ценни книжа, и дори започна да ги продава т.е. да намалява баланса по сметката си, което доведе до скок на лихвите по ипотеките и срив в достъпността на жилищата.
На следващата графика виждате фиксирания лихвен процент по 30-годишна ипотека в САЩ, който само за около две години се изстреля от 2,64% до 7,07%
В същото време индикаторът US Fixed Housig Affordability Index падна под нивата от предходния балон, което доведе до колапс в търсенето на жилища и това, което видяхме през 2022 година в САЩ е първото реално понижение на цените на жилищата от 2011 година.
Какво може да очаквате от жилищата?
Разбира се всички очакват точен и ясен отговор на този въпрос, а такъв е невъзможно да се даде. На практика всичко може да се случи особено в краткосрочен план, тъй като има множество фактори, които могат да повлияят на цените на жилищата:
- Монетарна политика
- Правителствена политика
- Търсене и предлагане
- Достъпност
- Инфлация
- Икономически растеж
- Растеж на доходите
- Безработица
- Лихвите по ипотеките
- Демография
Това, което можем да кажем е, че цените на жилищата много рядко се отделят от инфлацията в дългосрочен план. Ако разгледаме 30-годишен период, то ще видим, че:
- Най-доброто представяне на жилищата е с 2,2% над инфлацията.
- Най-слабото представяне не жилищата е с 2,0% под инфлацията.
Тук трябва да отбележим, че най-силния 30-годишнен период за жилищата в САЩ бе първата фаза на балона в началото на хилядолетието и в момента се намираме близо до тези нива.
Заключение
Ние като хора много често екстраполираме близкото миналото в бъдещето и след като напоследък сме имали добри моменти за цените на жилищата, то смятаме, че те ще продължат и в бъдеще. Много рядко се връщаме далеч назад в историята, за да разгледаме дългосрочната картина.
Много от изброените по-горе фактори по-скоро сочат към понижение на цените на жилищата:
- Инфлацията принуждава централните банки да затегнат своите политики, с което и лихвите по ипотеките се покачиха.
- По-високите цени на жилищата и често водят до по-слабо търсене и по-високо предлагане.
- По-високите лихви по ипотеките и по-високите цени правят жилищата все по-недостъпни.
- Инфлацията изцежда доходите на населението и остават все по-малко за инвестиции.
- В много държави доходите нарастват по-бавно от инфлацията.
- Икономическият растеж в повечето западни държави стагнира и икономиките се насочват към рецесия, която може да доведе със себе си безработица.
- Повечето западни държави имат сериозни демографски проблеми и тн.
Но оставате настрани прогнозите за цените на недвижимите имоти, особено в краткосрочен план. Те са доста сложни.
По-важното тук е де запомните:
- Когато инвестирате в жилище в дългосрочен план трудно може да очаквате възвръщаемост по-висока от инфлацията. Освен това трябва да включите разходи като лихва по ипотека, комисионни за покупка и продажба, данъци, поддръжка, застраховка и тн.
- Има поредица от макроикономически рискове, които в потенциално могат да натежат сериозно над цените на жилищата в следващите години.
Затова прибегнете до покупка на жилище като форма на инвестиция чак след като включите всички разходи в уравнението като цената на жилището е само един от тях и вземете предвид всички негативни макроикономически рискове.
